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Copropriété, des nouveautés dans la gestion

Une ordonnance du 30 octobre 2019, n° 20219-1101, a modifié en profondeur les règles de fonctionnement de la copropriété des immeubles bâtis. Voici les principales mesures applicables depuis le 1er juin 2020.

Le conseil syndical a de nouvelles prérogatives. Il peut dorénavant : assigner le syndic en cours de mandat pour manquement ou carence, demander l’application de pénalités à son encontre pour défaut de transmission de pièces ou de la fiche synthétique et procéder à la mise en concurrence systématique du contrat de syndic lors de l’assemblée générale (AG) se prononçant sur sa désignation.
Depuis le 1er juin 2020, l’AG des copropriétaires peut confier au conseil syndical, lorsqu’il est composé d’au moins trois membres, le pouvoir de prendre des décisions à la majorité simple, selon l’article 24 de loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, c’est-à-dire à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés, ou votant par correspondance. Cette délégation de pouvoir est accordée pour une durée maximale de deux ans, renouvelable sur décision expresse de l’AG.
Désormais, le conseil syndical peut ainsi gérer directement les travaux d’entretien des parties communes et de maintien de l’immeuble en bon état (réparation des escaliers, réfection partielle de la toiture...). Les membres mandatés pourront ensuite choisir entre plusieurs entreprises sans avoir besoin de l’approbation du reste de la copropriété. Pour les décisions, le conseil délibérera à la majorité de ses membres. En cas de partage des voix, celle du président l’emporte.
Attention : la délégation de pouvoirs ne peut porter sur l’approbation des comptes, la détermination du budget prévisionnel et les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et réglementaires.
L’AG des copropriétaires devra fixer les plafonds de dépenses à ne pas dépasser pour les travaux. Dans le cadre de cette délégation, le syndicat des copropriétaires doit souscrire pour chacun des membres du conseil syndical une assurance de responsabilité civile.
Les membres du conseil peuvent désormais être désignés parmi les ascendants et descendants du copropriétaire.

Renforcement des droits des copropriétaires

Les droits des copropriétaires sont renforcés notamment concernant la convocation de l’AG et la mise en œuvre de travaux d’accessibilité affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble.
Tout copropriétaire peut solliciter la convocation et la tenue, à ses frais, d’une AG portant sur une ou plusieurs questions ne concernant que ses droits et obligations. Le délai laissé au syndic pour l’organisation de cette réunion doit être précisé par décret.
Attention : à notre avis, le vote de travaux sur un mur porteur ou de cession d’un couloir de partie commune ne paraissent pas être des questions portant exclusivement sur les droits du copropriétaire mais sur des droits collectifs.
Le copropriétaire peut faire réaliser, à ses frais, des travaux d’accessibilité des logements pour personnes handicapées ou à mobilité réduite qui affectent les parties communes et l’aspect extérieur de l’immeuble. Il notifie au syndic sa demande d’inscription d’un point d’information à l’ordre du jour de la prochaine AG accompagnée du descriptif détaillé des travaux envisagés. L’AG peut, à la majorité des voix des copropriétaires, s’opposer à la réalisation de ces travaux, sur décision motivée, telle que l’atteinte portée à la structure de l’immeuble ou le fait qu’ils soient contraires à leur destination.

Nouvelles prérogatives du syndicat des copropriétaires

L’objet du syndicat des copropriétaires est étendu à la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes. Le syndicat des copropriétaires reste responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, que ce soit le bâti ou les équipements collectifs.
En cas de travaux d’intérêts collectifs, le copropriétaire a l’interdiction de faire obstacle à leur réalisation au sein de ses parties privatives. Cette obligation n’est donc plus limitée à certaines catégories de travaux et s’impose au copropriétaire. Une indemnisation est possible, s’il est question d’un trouble de jouissance grave ou de dégradation du lot.
Enfin, les règles de majorités ont été assouplies pour le vote des travaux. En plus du vote par visio-conférence, il est prévu que le copropriétaire pourra, sans être présent à l’AG, voter par correspondance par voie d’un formulaire indiquant le sens de ce vote sur les résolutions prévues à l’ordre du jour.

Carmen Ahumada-Milet pour Vie nouvelle

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