Le volet « copropriété » de la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové "loi Alur" a pour objet d’améliorer le contrôle des syndics, le fonctionnement et la transparence financière des immeubles en copropriété. Analyse des principales dispositions (1).

Séparation des comptes bancaires du syndic et de la copropriété

La loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans son article 18, imposait déjà au syndic d’ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires, cependant il était possible d’y déroger par un vote de l’assemblée générale des copropriétaires. La loi Alur impose au syndic d’ouvrir, dans un établissement qu’il choisit, un compte bancaire ou postal séparé pour chaque copropriété de plus de quinze lots principaux (2).

En dessous de ce seuil, une dérogation est prévue, avec l’accord de l’assemblée générale de copropriétaires, de choisir un compte bancaire unique avec présentation sous forme de sous-compte individualisé par syndicat de copropriété. Le syndic doit transmettre au président du conseil syndical une copie de relevés périodiques bancaires du sous-compte, dès réception de ceux-ci. Concernant le compte séparé, le syndic met à disposition du conseil syndical une copie des relevés périodiques du compte, dès réception de ceux-ci.

Les honoraires du syndic forfaitisés

Afin de lutter contre nombreux abus tarifaires de la part des syndics, désormais la rémunération des syndics sera déterminée de manière forfaitaire. Toutefois, une rémunération spécifique complémentaire pourra être perçue à l’occasion des prestations particulières. Un décret en Conseil d’Etat fixera, dorénavant, non plus les prestations devant figurer dans le forfait de base, mais seulement celles pouvant être facturées au titre des prestations particulières. Ce décret sera réactualisé deux fois par an (3).

Un nouveau contrat type de syndic sera également défini par décret. La loi précise que ce nouveau contrat ne devra plus mentionner le pourcentage de rémunération pour travaux.

Nouvelles obligations du syndic

Le syndic doit dorénavant établir une fiche synthétique de la copropriété groupant les données financières et techniques essentielles relatives à la copropriété et à son bâti. Son contenu sera défini par décret. Cette fiche doit être annexée à toute promesse ou compromis de vente. Le syndic doit mettre à jour cette fiche chaque année et la mettre à disposition des copropriétaires. Le défaut de réalisation de la fiche synthétique est un motif de révocation du syndic. Les contrats de syndic prévoient obligatoirement une pénalité financière forfaitaire automatique à l’encontre du syndic chaque fois que celui-ci ne met pas la fiche synthétique à disposition d’un copropriétaire dans un délai de 15 jours à compter de la demande. Cette pénalité est déduite de la rémunération du syndic lors du dernier appel de charges de l’exercice (4).

A partir du 1^er janvier 2015, les copropriétés gérées par un syndic professionnel doivent bénéficier d’un accès en ligne sécurisé aux documents relatif à la gestion de leur immeuble. Toutefois, l’assemblée générale des copropriétaires pourra décider de ne pas en bénéficier.
Les notifications et les mises en demeure peuvent être envoyées par voie électronique, sous réserve de l’accord exprès des copropriétaires (5).

Constitution d’un fonds pour travaux

Dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation, le syndicat des copropriétaires doit constituer un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant des travaux prescrits par les lois et règlements ainsi que des travaux décidés en assemblée générale.

Le fond doit être alimenté par une cotisation annuelle obligatoire votée par l’assemblée générale et ne pouvant être inférieure à 5 % du budget prévisionnel. Ce fond est attaché aux lots et non aux copropriétaires. Un compte bancaire séparé et rémunéré et distinct du compte de gestion de la copropriété doit être ouvert pour déposer les sommes correspondantes aux « fond travaux ». Lorsque l’immeuble comporte moins de 10 lots, le syndicat peut décider de ne pas constituer de fonds de travaux par une décision unanime de l’assemblée générale (6).

Réalisation d’un diagnostic technique global des immeubles

Afin d’assurer l’information des copropriétaires sur la situation générale de l’immeuble et, le cas échéant, aux fins d’élaboration d’un plan pluriannuel de travaux, l’assemblée générale des copropriétaires se prononce sur la question de faire réaliser par un tiers, disposant des compétences précisées par décret, un diagnostic technique global pour tout immeuble à destination partielle ou totale d’habitation.

La décision de réaliser ce diagnostic ainsi que les modalités de sa réalisation sont décidées dans les conditions de l’article 24 de la loi n° 65-557 (soit la majorité des copropriétaires présents et représentés à l’assemblée générale). Ce diagnostic technique global comporte une analyse de l’état apparent des parties communes et des équipements communs de l’immeuble ; un état de la situation du syndicat des copropriétaires au regard des obligations légales et réglementaires au titre de la construction et de l’habitation ; une analyse des améliorations possibles de la gestion technique et patrimoniale de l’immeuble ; un diagnostic de performance énergétique de l’immeuble.

Il fait apparaître une évaluation sommaire du coût et une liste des travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble, en précisant notamment ceux qui devraient être menés dans les dix prochaines années (7).

(1) Loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, J.O. du 26 mars.
(2) Art 18 de la loi n) 65-557 du 10 juillet 1965 modifié par l’article 55-I, 3° f) de la loi n° 2014-366 précitée.
(3) Art. 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 modifié par l’article 55-I, 5° a) de la loi n) 2014-366 précitée
(4) Art. 8-2 nouveau inséré à la loi n° 65-557 précitée par l’art. 54 de la loi n° 2014-366 précitée.
(5) Art. 42-1 nouveau inséré à la loi n° 65-557 précitée par l’art. 55 –I, 13° de la loi n° 2014-366 précitée.
(6) Art. 14-2 de la loi n° 65-557 précitée modifié par l’art.58,3° de la loi n° 2014-366 précitée.
(7)Art. L. 731-1 à L. 731-5 nouveaux du Code de la construction et de l’habitation.

.................................................................................................................................

Immeuble en copropriété

Un immeuble bâti est soumis au régime de la copropriété lorsque :

- certaines parties de l’immeuble sont la propriété de l’ensemble des copropriétaires et destinées à l’usage de tous : sol, cours, murs, escaliers, parcs et jardins, planchers, etc. Ce sont les parties communes ;
- d’autres parties de l’immeuble appartiennent à chaque copropriétaire et sont réservées à son usage exclusif : appartement, cave, vox, emplacement de parking. Ce sont les parties privatives.
Le droit de chaque copropriétaire sur les parties privatives s’inscrit dans le cadre d’une organisation collective dont les règles s’imposent à lui et à laquelle il doit contribuer
Chaque personne propriétaire d’un ou plusieurs lots (partie privative +quote-part des parties communes) est automatiquement membre du syndicat des copropriétaires avec les droits et obligations que cela entraîne..

..................................................................................................................................