En France, près de 8,4 millions de logements sont actuellement en copropriété. Afin de faciliter la lisibilité des contrats des syndics pour les copropriétaires et de cesser les abus de facturation des syndics, la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR) a mis en place un nouveau contrat-type de syndic. Cette loi a posé le principe d’une rémunération forfaitaire pour les actes de gestion courante et a prévu que soient définies limitativement les prestations particulières ouvrant droit à rémunération complémentaire.
Un décret définit le contenu de ce contrat-type et comporte un modèle auquel doivent se conformer tous les contrats des syndics conclus ou renouvelés depuis le 2 juillet 2015. Il précise un cadre auquel les parties ne peuvent déroger. Elles peuvent simplement en aménager le contenu.

Syndics concernés

L’obligation d’établir un contrat conforme à un modèle type concerne tous les syndics.
Le syndic professionnel doit indiquer qu’il remplit les conditions requises pour exercer sa profession et mentionner les informations qui s’y rapportent. Le syndic bénévole ou coopératif doit mentionner les éventuelles conditions de sa rémunération et de remboursement des frais nécessaires engagés pour l’accomplissement de sa mission.
Le contrat rappelle la mission du syndic : il est mandaté par les copropriétaires pour assurer la gestion administrative, technique, financière et comptable de la copropriété conformément à la loi (Article 18). Il peut prétendre à une rémunération au titre de cette mission, dans les conditions définies par le contrat.
Le contrat doit préciser, par ailleurs, la date de prise d’effet et celle d’échéance, ainsi que les modalités de désignation, de démission et de révocation du syndic.

Prestations accomplies par le syndic

Dans le cadre de sa mission, le syndic accomplit des actes de gestion courante et d’autres relevant des prestations particulières.
L’ensemble de ces prestations, figurant en annexe du décret du 26 mars 2015, est défini non limitativement pour les prestations de gestion courante et limitativement pour les prestations particulières donnant lieu au versement d’honoraires complémentaires.
Le syndic doit préciser dans le contrat les jours et heures ouvrables pendant lesquels il assure sa mission auprès de la copropriété et l’accueil physique et/ou téléphonique des copropriétaires.

• Prestations de gestion courante
  On entend par « prestations de gestion courante » les actes d’administration, de conservation, de garde et d’entretien de l’immeuble. Les parties peuvent décider d’ajouter ou de retirer certaines prestations des actes de gestion courante.
  La liste non limitative des prestations incluses dans le socle de base doit être annexée au contrat. Elles portent sur l’assemblée générale, le conseil syndical, la gestion des opérations financières et de comptabilité, l’administration et la gestion de la copropriété en conformité avec le règlement de copropriété, les assurances, la gestion du personnel.
  Le syndic doit effectuer des visites et des vérifications périodiques de la copropriété pendant un nombre minimum d’heures. Le contrat doit préciser s’ils donnent, ou non, lieu à la rédaction d’un rapport et si la présence du président du conseil syndical est envisagée. Le contrat doit également préciser la durée de l’assemblée générale annuelle et le statut de la personne qui la tiendra (syndic ou préposé).
  Sont compris dans le socle et ne donnent lieu à aucune rémunération supplémentaire : les frais de reprographie et les frais administratifs afférents aux prestations du forfait ainsi que les formalités de déclaration de sinistre concernant les parties communes et les parties privatives quand le sinistre a sa source dans les parties communes.
  
  
• Prestations optionnelles
  D’un commun accord, le syndic et les copropriétaires peuvent inclure au socle de base l’une ou plusieurs des prestations suivantes : la préparation, la convocation et la tenue d’assemblée(s) générale(s) extraordinaire(s), le nombre d’heures et l’amplitude horaire doivent être précisés dans le contrat ainsi que l’organisation d’un nombre de réunion(s) avec le conseil syndical et leur durée.
  Dans certains cas, les copropriétaires réunis en assemblée générale peuvent, en application de la loi, par décision spéciale, renoncer au recours à certains services qui sont alors exclus des prestations du socle de gestion courante.
  Par exemple, pour les syndics professionnels, cela peut concerner l’ouverture d’un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat, pour les copropriétés de moins de quinze lots ou la mise à disposition d’un accès en ligne sécurisé aux documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou des lots gérés. Pour tous les types de syndics, cela peut concerner l’archivage des documents du syndicat des copropriétaires par une entreprise spécialisée aux frais du syndicat.
  
  

   

  Prestations particulières

  Outre les prestations de gestion courante, le syndic peut percevoir des honoraires complémentaires pour les prestations particulières. Une liste limitative a été fixée par le décret du 26 mars 2015.
  Elles sont réparties en six catégories et portent sur : les réunions et visites supplémentaires (au-delà du socle de base), le règlement de copropriété et l’état descriptif de division, la gestion administrative et matérielle relatives aux sinistres, les travaux et études techniques, les litiges et contentieux (hors recouvrement de créances auprès des copropriétaires), les autres prestations (constitution et suivi d’un dossier de subvention au profit du syndicat des copropriétaires, immatriculation initiale du syndicat…).
  Carmen Ahumada-Milet
  

RÉMUNÉRATION DU SYNDIC

Désormais, la rémunération du syndic est déterminée de manière forfaitaire pour les actes de gestion courante. Le montant des honoraires demeure librement négocié entre le syndic et les copropriétaires.
Le syndic peut aussi prétendre à des honoraires supplémentaires s’il accomplit des prestations particulières limitativement énumérées par le décret du 26 mars 2015.
Si la copropriété réalise des travaux, la rémunération doit alors être exprimée en pourcentage du montant hors taxe de ces travaux, avec un taux dégressif selon leur importance. Son montant est décidé par les copropriétaires lors de l’assemblée générale au cours de laquelle les travaux sont décidés.
Le contrat et la rémunération du syndic sont soumis à l’accord des copropriétaires réunis en assemblée générale, le vote intervenant à la majorité absolue (majorité des voix de tous les copropriétaires).